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관심을 끌고 있는 해외자원개발 펀드의 투자대상 광물로 석유와 석탄, 우라늄광 등 10가지 광물이 결정됐다.

정부는 7일 서울 세종로 중앙청사에서 국무회의를 열어 해외자원개발투자회사가 투자할 수 있는 대상자원을 석유와 동광, 철광 등 10종류의 광물로 지정하는 ‘해외자원개발 사업법’ 시행령 개정안을 의결했다.

정부가 선정한 해외자원 투자 대상 광물은 ▲석유(천연 피치(PITCH)와 가연성 천연가스 포함) ▲석탄 ▲우라늄광 ▲동광 ▲철광 ▲아연광 ▲알루미늄광 ▲니켈광 ▲몰리브덴광 ▲희토류광 ▲티타늄광 등 10종류다.

전략광물로 지정되거나 산업수요가 높은 광물 등 비교적 투자 수익성이 보장되는 광물을 투자 대상 자원으로 정했다는 것이 정부의 설명이다. 투자 대상 자원이 구체화됨에 따라 해외자원 개발펀드 설립이 더욱 활성화될 것으로 정부는 기대하고 있다.

정부는 이와함께 이들 해외자원개발 자산운용사의 전문성을 높이기 위해 유전개발펀드만을 취급하는 전문 자산운용사는 해외자원개발 운용 전문인력을 3명이상, 간접투자자산 전문인력은 2명 이상을 두도록 했다. 전문 자산운용사가 아닌 일반 자산운용사는 간접투자자산에 관한 운용전문인력 외에 해외자원개발 운용전문인력을 3명 이상 채용해야 한다.

정부는 또 투자위험을 보증하는 투자위험보증기관에 대해 투자위험보증 계정을 반드시 다른 계정들과 구분, 설치토록 해 투자위험을 담보하기 위해 모아진 자금이 다른 곳에 사용되는 것을 차단키로 했다. 투자위험보증기관의 여유자금도 국·공채를 통해 운용토록 해 일반 투자자가 안심하고 유전개발 펀드에 투자할 수 있도록 했다.

정부는 에너지자원의 안정적 확보와 민간의 풍부한 유동자금을 활용하기 위해 유전개발펀드 도입 등을 골자로 하는 ‘해외자원개발사업법’을 지난 10월 공포하고 오는 15일부터 시행에 들어갈 예정이다.

최근 투자처를 찾아 헤매는 부동자금의 증가와 국내 증시의 장기 박스권 횡보로 해외투자 펀드에 관심을 갖는 투자자가 부쩍 많아졌다. 글로벌시대가 진행되면서 간접투자시장에서도 해외의 주식이나 채권 등에 투자하는 펀드에 대한 관심이 증가하고 있다. 특히 브릭스(BRICS), 친디아(CHINDA)펀드가 고수익률 상품으로 부각되면서 단순한 분산투자의 차원이 아니라 초과 수익을 얻고자 하는 투자 대안으로 해외 펀드에 대한 관심이 증가하고 있다. 글로벌 주식시장의 경우 최근 급상승에 따른 단기조정이 예상되고 있지만 내년에도 안정적이고 지속적인 상승이 전망된다.

■해외펀드와 해외뮤추얼펀드

국내에서 판매되고 있는 해외자산에 투자하는 펀드는 크게 두가지 형태다. 먼저 외국법에 따라 외국에서 설립된 운용사가 국내외 자산에 투자하는 해외뮤추얼펀드와 국내법에 의해 국내에서 설립된 운용사가 국내외 자산에 투자하는 해외투자펀드가 있다.

해외뮤추얼펀드는 전세계 투자자를 대상으로 펀드를 운용하며, 외화(달러, 유로, 엔 등)로 기준가격이 표시된다. 세계적인 운용사와 전문가들이 축적된 운용 노하우와 전통을 활용, 다양한 종류의 펀드 상품에 투자할 수 있다는 장점이 있다. 해외투자펀드는 국내 투자자를 대상으로 펀드를 운용하며 원화로 기준가격이 표시된다. 해외에 투자하면서도 국내 펀드에 준하는 서비스를 받을 수 있으며 국내 펀드와 기준가 체계 등이 동일해 쉽게 이해할 수 있는 장점이 있다.

■투자성향, 투자 대상국 경제 고려해야

해외 펀드에 투자할 때는 국내 투자펀드와 마찬가지로 먼저 투자 성향을 고려하여 채권형, 주식형, 재간접(펀드오브펀드) 등 펀드의 유형을 정해야 한다. 다음에 투자대상 지역 또는 국가의 경제상황 및 전망 등을 사전에 살펴보고 글로벌, 유로, 미국, 이머징마켓 등 투자 지역을 결정하여야 한다.

국내투자펀드에 비해 환매에 걸리는 기간이 많이 소요되기 때문에 이를 정확히 사전 확인한 후에 투자하는 것이 필요하다. 그리고 투자대상 국가 또는 통화의 환율 변동에 의해 최종 수익률이 결정되기 때문에 환리스크 관리에도 신경을 써야 한다. 환리스크관리는 계좌별 선물환계약체결이나 펀드내 환리스크 헤지의 방법으로 이루어지며 환율을 미리 예상하여 환리스크에 노출시켜 수익률 극대화를 추구하기도 한다.

해외투자펀드는 국내투자펀드에 비해 의사결정을 위해 필요한 정보의 접근에 한계가 많고 수익률이 결정되는 구조도 복잡하기 때문에 금융기관의 전문가와 충분한 상담을 거친 후에 투자하는 것이 바람직하다.

■해외펀드 포트폴리오 전략

해외펀드 투자는 고객 유형에 따른 차별화된 포트폴리오 전략이 필요하다.

보수적 투자자는 메릴린치 글로벌자산배분, 얼라이언스 글로벌주식분산형 등 선진시장 위주의 변동성이 낮은 자산배분형 및 분산형 펀드가 적합하다. 공격적인 투자자라면 피델리티 일본, 피델리티 차이나포커스, 슈로더 브릭스 등 성장 잠재력과 펀더멘털이 양호한 고성장 시장 위주의 펀드를 많이 권유하는 편이다.

또 신규출시펀드 및 틈새펀드(Niche Fund)에 관심도 필요하다. 슈로더 아시안배당주 등 배당 관련 펀드의 수익률이 호전되고 있어 투자자의 관심이 증가하고 있고 글로벌 경기확장에 따라 부동산 관련 펀드도 주목받고 있다.

해외펀드는 변동성이 큰 만큼 고객 성향별 철저한 분산투자가 필요하다.

가입시 2∼3개 종목의 펀드로 포트폴리오 구성하는 게 기본이다. 즉 투자성향에 따라 핵심펀드(Core Fund)와 틈새펀드의 비중을 조절하는 것이다.

예를 들어 보수적 투자자라면 글로벌주식분산형에 50%를 투자하고 차이나펀드 등 이머징마켓에 30%, 나머지는 아시안배당주 등 배당주 펀드에 20%의 비중을 두는 것이다. 반대로 공격적 투자자라면 차이나 펀드에 50%, 일본 펀드에 30%, 글로벌부동산증권펀드에 20%를 투자할 수 있다.

이밖에도 해외 펀드는 대부분 최초 계획한 목표수익률 달성시 차익 실현에 나서기 때문에 자신의 목표수익률에 따른 펀드 선정도 중요하다.

도이치글로벌배당재간접, (CJ-SLI)글로벌Property재간접, 피델리티글로벌채권형, 도이치아시아공모주혼합, 슈로더아시안채권, 슈로더이머징마켓채권 펀드 등은 7∼9%로 목표수익률을 정해놨다. 얼라이언스번스타인 글로벌주식분산형, 메릴린치 글로벌자산배분, 피델리티글로벌부동산증권, 슈로더 아시안배당주, 얼라이언스 글로벌성장경향은 목표수익률이 12∼15%다. 또 피델리티 일본주식형, 얼라이언스 번스타인 이머징마켓성장, 슈로더 그레이터차이나, 대한 중국주식재간접 펀드는 15∼18%, 피델리티 차이나포커스, 슈로더브릭스는 20%의 수익률을 추구한다.

대한투자증권 이완수 상품전략부 과장은 “해외펀드에 투자할 때는 국내 투자펀드와 마찬가지로 먼저 투자 성향을 고려해 채권형, 주식형, 재간접(펀드오브펀드) 등 펀드의 유형을 정해야 한다”고 밝혔다.

실제로 많은 증권사들이 코스피 최고점을 1700선 이상으로 전망했다. 다소 보수적인 전망을 하고 있는 증권사들도 올해보다 개선될 것이란데 이의를 달지 않는다.

18일 현재 내년 지수전망을 내놓은 15개 국내증권사중 코스피 최고점 1700P 이상을 전망한 곳은 7개 증권사다.

이중 하나증권은 1810P를 제시해 가장 높았다. 지수 1600P 이상~1700P미만은 7개 증권사이며 1600선 미만을 제시한 곳은 1580P를 제시한 현대증권 한 곳이다.

증권사들이 `올해보다 나은 내년`을 전망하는 근거로는 ▲경기지표 개선 안정적인 성장 ▲기업이익 모멘텀 또는 저평가 ▲풍부한 유동성 및 수급개선이 공통적으로 제시되고 있다.


◇성장률 둔화 부담 불구 바닥 확인 후 상승 `기대`

김주형 동양종금증권 연구원은 "내년 글로벌 및 국내의 거시경제환경은 성장률 둔화에 대한 부담을 안고 있다"며 "그러나 올해 경기사이클이 둔화국면이었다면, 내년은 연착륙이 마무리된 이후 확장전환을 시도할 것으로 전망된다"고 설명했다.

김성주 대우증권 연구원도 "내년은 소순환의 경기 사이클상 모멘텀이 발생할 수 있는 시기라는 점에서 긍정적"이라며 "OECD선행지수는는 1분기중 본격적인 반등이 예상되고, 한국의 분기 성장률 역시 1분기를 저점으로 상승하는 그림이 예상된다"고 말했다.

김 연구원은 "내년 1분기는 국내외 경기 모멘텀의 변곡점이 될 것으로 보이는데 통상 안정성장과 더불어 글로벌 경기의 회복모멘텀이 나타날때 한국증시는 보다 탄력적인 움직임을 보여왔다"고 덧붙였다.

김세중 신영증권 연구원은 "내년 경제성장률이 올해보다 둔화될 가능성이 있다"며 "그러나 내용을 들여다보면 방향성은 다른 모습을 띨 것"이라고 제시했다.

그는 "올해에는 경기동행지수나 경기선행지수 등이 하강세였지만 올 4분기 이후부터 내년까지는 상승세가 예상된다"며 "내년 상반기까지 경기지표가 바닥을 통과하고 있다는 시그널이 나올 전망이고, 경기선행지수가 상승하는 국면에서 전년동기대비 주가도 상승했다(아래 그림)"고 설명했다.



◇"내년에는 기업실적도 주가 긍정 영향"

증권사들은 올해와 달리 내년에는 기업실적도 시장을 움직이는 요인으로 작용할 것으로 내다봤다.

대신증권은 내년 전망보고서에서 "올해 한국시장이 글로벌주식시장에 비해 상대적 약세를 보인 결정적 요인은 주가상승에도 불구하고 기업이익이 지난해 비해 오히려 감소해 밸류에이션 부담만 커졌기 때문"이라고 지적했다.

대신증권은 "내년 기업이익은 올해 부진을 떨쳐내고 10%대의 성장세를 보여 안정성 회복과 밸류에이션 부담 해소를 통해 주가지수 상승을 견인하는 요인이 될 것"이라고 설명했다.

대우증권은 "대우 유니버스 기준 분기별 영업이익 증가율은 2006년 1~3분기 마이너스에서 벗어나 4분기부터 플러스 전환이 예상되고 내년에는 두자리수의 영업이익 증가율이 나타날 것"이라며 "더욱 고무적인 것은 명목 GDP에서 차지하는 전체 상장기업의 이익비중이 점진적으로 높아지고 있다는 것이며, 이는 한국경제에서 기업부문의 역할이 그만큼 증대되고 있다는 것"이라고 제시했다.

지수를 상대적으로 보수적으로 본 현대증권도 "내년 국내외 경제의 완만한 확장세 지속, 원화환율 안정, IT경기 회복에 힘입어 매출 9.1%, 순익 16.4%증가가 예상된다(현대증권 코스피 분석대상기업기준)"며 "특히 원화환율의 안정으로 최근 2년간 반복돼 왔던 `원화절상-수출기업 실적악화-이익전망치 신뢰도 하락` 구조에서 탈피하는 한해가 될 것"이라고 전망했다.

삼성증권은 "국내 기업들의 글로벌화가 성공하면서 대표 기업들의 영업이익 개선이 앞으로도 계속 진행될 것"이라며 "내년 주요종목들은 영업이익이 20% 성장하면서 주가상승에 따른 부담을 완화시켜줄 것이며 2008년과 2009년 중장기적으로도 안정적인 수익성향상을 보여줄 것"이라고 설명했다.

◇외국인 여전히 부담..두터워 지는 장기투자층

내년 수급에서 부담스러운 부분은 역시 외국인이다. 외국인은 올해 한국시장에서 지난 5월부터 11월까지 7개월 연속 순매도했고, 그 규모도 10조원을 훨씬 넘는다.

한화증권은 "현재 외국인 매도는 셀코리아 과정"이라며 "이런 움직임은 외국인 보유비중이 30% 밑으로 떨어지거나 밸류에이션 매력이 생겨야 중단될 수 있다"고 분석했다. 이에 따라 내년에도 외국인은 15조원 안팎의 주식을 팔 것으로 전망했다.

한화증권은 외국인 매도는 "한국을 하나의 기업으로 볼때 오랫동안 누적됐던 부실이 외환위기를 통해 표출됐고, 부도위기까지 몰렸다가 구조조정을 통해 회생한 상태"라며 "턴어라운드 과정에서 주식을 사기 좋았던 때는 구조조정 과정이고, 밸류에이션 현실화가 이뤄진 현재는 과다하게 보유한 주식을 줄여야 할 시점"이라고 배경을 설명했다.

이같은 상황에서도 증권사들이 수급을 긍정적으로 보는 이유는 뭘까.

굿모닝신한증권은 "내년 증시의 키는 장기투자자들"이라며 "국민연금의 신규집행규모 확대와 정통부기금, 대학발전기금, 종교단체기금 등 연기금과 정부출연기관들의 합만으로도 대략 12조7000억원~14조8000억원의 신규 주식수급요인이 될 가능성이 크다"고 설명했다.

또 "보험권의 투자도 크게 늘 전망이며, 헤지펀드에 가까운 자문사들의 제도권 유입강화, PEF의 역할 점증, 퇴직연금자산 등 투자계층도 다양화되고 있다"며 "이외에도 외국인도 캘퍼스 등 장기투자자들의 투자저울질, 일본 등 아시아의 해외투자 확대 등도 긍정적인 화두"라고 덧붙였다.

삼성증권은 "미국이 1972년 이후 4자리수(10000포인트)에 안착하지 못하고 12년간 횡보국면에 갇혀있던 1984년에 기업연금제도를 도입했고, 1000포인트를 여는 주역이 됐다"며 "우리 주식시장 상황이 1984년과 비슷하며, 개인자산의 투자형 자산으로의 이동은 수요빅뱅을 완성할 것"이라고 설명했다.

키움증권은 "최근 개인의 주식형 자금유입이 둔화세를 보이지만 일시적인 현상"이라며 "경기불안감이 개선되고 있고, 저금리와 노후불안에 대한 우려로 장기성 상품으로 자금유입이 이뤄질 것"이라고 제시했다. 또 "연기금의 시장 주도력 강화, 외국인 매도공세 약화, 자사주 매입 지속 등은 긍정적인 요인"이라며 "반면 올해는 롯데쇼핑, 글로비스 등 기업공개로 부담을 줬지만, 내년에는 생보사 상장을 배제하면 우려할만한 상태가 아니다"고 덧붙였다.

메리츠증권도 ▲고령화로 40~50대 베이비붐 세대가 은퇴 대비 주식 확대 ▲저금리로 주식의 상대적 메리트 제고 ▲세계경제가 미국 주도에서 아시아로 성장의 무게가 이동하고 있는 점 등을 꼽았다.

◇대선·부동산·북한 핵문제 등 리스크 요인

그렇다면 내년 주식시장의 리스크 요인은 무엇일까.

현대증권은 "미국 주택시장 버블 붕괴 우려가 하향요인이며, 내년 기업실적 회복 예상의 주요한 전제가 되고 있는 IT경기가 예상보다 부진할 가능성도 있다"고 지적했다.

대신증권과 대우증권은 북한 핵문제, 대통령선거, 부동산 가격변동성 확대 리스크를 꼽았다.

대우증권은 "북핵문제는 6자회담 복귀 표명 등으로 긴장감이 일시적으로 저하됐지만, 외교적 협상이 난항을 겪으면 긴장속도로 주식시장의 펀더멘탈 반영속도를 늦출 수 있다"고 설명했다.

또 "대선이라는 특수한 정치상황으로 인한 경제불확실성 증폭 가능성과 단기간내 급격한 금리인상및 주택담보대출 축소로 부동산가격 급락시 금융시장 혼란도 우려된다"고 지적했다.

굿모닝신한증권은 이들 변수 이외에도 ▲국내 소비부진 가속화 가능성 ▲미국 금리인상 재개 ▲미국-중국간 무역마찰 심화 ▲일본 경제의 예상외 부진 가능성 등을 리스크 요인으로 추가했다.



◇증권사별 관심 업종 및 종목

내년 주식시장이 상승쪽으로 기대된다해도 투자자들은 `무엇에 투자할 것인가`란 문제에 봉착하게 된다. 다음은 각 증권사들이 제시한 내년 투자전략이다.

▲교보증권
-업종 전략으로 이익모멘텀과 밸류에이션 모멘텀을 동시에 고려해 반도체, 자동차, 중공업, Tech, 하드웨어, 화학, 할인점, 보험업종에 대한 비중확대를 추천

▲우리투자증권
-소비테마와 관련해 삶의 질과 연관된 주식, BRICs(브릭스) 등 글로벌 성장동력에 기인한 종목군, 이익모멘텀 호전 종목, 정부정책 변화와 규제완화 수혜주 등 4가지 테마에 관심
- 선호종목으로 삼성전자와 하이닉스, KT, SK㈜, 한국전력, 현대건설, 대한항공, ㈜LG, 동부화재, 한미약품, 제일기획, 제일모직, GS홈쇼핑, 코아로직, 다음, 엔씨소프트 등 16개 기업

▲현대증권
-톱픽: 대우조선해양, 현대모비스, 롯데쇼핑, 오리온, 동아제약, 삼성화재, 하이닉스, 삼성전기, NHN

▲미래에셋증권
- 유망종목으로 국민은행, 현대모비스, 포스코, 하이닉스, KT, NHN, 국민은행, LG생활건강, 삼성물산, GS건설, 한진해운, SK케미칼, 종근당, 셀런 등.

▲메리츠증권
-반도체를 포함한 IT주식의 주도주 역할. 그외 조선, 증권, 보험업종 투자유망
-톱픽: LG패션, 롯데쇼핑, SK, 포스코, 삼성전자, 삼성SDI, 현대모비스, 현대중공업, KT, NHN, 우리은행, 대우증권 등

▲삼성증권
- 주도주와 히트종목 IT와 통신업종 유력후보
-IT업종 장기간 소외, 통신주 안정적인 사업모델과 높은 진입장벽, 브랜드가치 고려

▲굿모닝신한증권
- 성장성 높은 대형주: 글로벌 경쟁력이 탁월하고 기존에 장기적 안목의 투자집행이 이뤄진 기업. 삼성전자가 최우선 대상
- M&A 관련 대형주(포스코, KT&G, 현대건설, 하나로텔레콤)과 장기투자자 선호 대형주(한전, KT, SK)
- 지배구조 개선, SRI펀드 주목대상 기업, 신기술 본격화 기업 관심

▲신영증권
- 경기모멘텀 약화와 외국인 매도기에 기관의 비중축소 대상이 됐던 IT, 장동차와 유통을 포함한 경기관련 소비재
-베이징올림픽을 앞두고 투자와 수출보다 내수확장에 주력할 중국의 변화와 관련된 주식
- 한미FTA추진시 서비스 부문에서 신세계와 같은 장기성장주의 태동가능성

▲대우증권
-경기모멘텀상 기대되는 레버리지 효과에 편승한 섹터나 업종. IT, 경기관련소비재, 산업재, 금융 등
- 섹터내 혹은 섹터간 스위칭 매매 적절히: 상반기중 반도체, 조선, 철강금속, 제약, 음식료 등에 주목하고 하반기는 은행, 통신서비스, 자동차, 유통, 건설 등으로 매매 압축

▲동양종금증권
-종목투자전략 핵심은 이익개선 강도와 중장기 가격메리트
- IT, 통신, 경기소비재섹터 `비중확대`-산업재, 금융, 유틸리티섹터 `비중축소`-소재, 필수소비재섹터 `중립`

▲대신증권
-내수주 상대적 강세 흐름에 편승: 업종경기 회복세 예상되는 유통, 섬유의복, 통신서비스, 유틸리티, 음식료업종이 가치 재평가 주도
-PEF, 사모M&A펀드 SRI펀드 등 유동성 확충. M&A는 일회성 이벤트가 아닌 생존을 위한 필수선택
-윈도비스타 등 신제품 관련주, 자본시장통합법에 따른 증권산업 변화
-업종 활황 예상되는 인터넷, 유틸리티, 반도체와 회복국면 진입 통신서비스, 증권, 음식료, 건설, 철강, 유통업종 관심

▲한화증권
- 내년 주가상승의 핵심논리가 이익의 안정적인 성장에 모아질 가능성이 높아 업종대표주는 어떤 주식보다 뛰어난 면을 지니고 있음
-조선주와 건설주는 내년에도 긍정적인 흐름

▲키움증권
-경기회복과 완율안정의 수혜가 예상되는 IT와 운송장비 업종이 성과를 기록할 것으로 기대
- 노령화 진전에 따라 장기적인 성장이 기대되는 제약업종
- 산업구조 개편이 마무리되고 있는 금융업종

▲하나증권
- 이익전망와 재고순환상 전기전자, 운수장비, 골판지, 기계 선호, 중소형 내수관련 섹터 유망

▲NH증권
-기업이익 모멘텀을 고려한 투자유망 섹터는 IT, 산업재, 경기관련소비재, 금융 순
-유망종목: SKC, 현대제철, 대한항공, 현대차, 롯데쇼핑, F&C코오롱, 강원랜드, 휴맥스, 서울반도체, NHN, LG데이콤, 신한지주

▲한국투자증권
-유망업종: 반도체, 조선, 은행

가치투자를 하기위한 전제조건은 바로 내재가치가 높은 부동산을 매입해야 한다는 것입니다. 반드시 비싼 것만 내재가치가 높은 것은 아닙니다.

가치투자의 핵심은 시장가격보다 내재가치가 높은 부동산을 매입하는 것입니다. 이것이 바로 앞으로 불확실한 부동산시장에서 하락하지 않는 내재가치 높은 아파트를 고르는 법입니다.

아파트 내재가치란?

그러면 먼저 아파트시장에서 내재가치(intrinsic value)가 무엇인지 알아보겠습니다.

주식을 가지면 배당을 받게 되고, 채권 소유자가 원리금을 받는 것처럼 아파트도 보유하면 지속적으로 임대료 수익을 얻을 수 있습니다. 주식시장에서 내재가치란 기업이 존속되는 동안 얼마나 벌어들일지를 현재가치로 계산하는 것입니다. 계산하기가 쉽지 않은데다 내재가치는 고정돼 있는 것이 아니라 시장 상황에 따라 항상 바뀝니다.

아파트의 경우 내재가치란 주택 보유에 따른 미래의 수익을 현재가치로 평가한(환산한) 금액입니다. 아파트 내재가치는 임대료(보증금이 없는 월세)를 3년 만기 회사채수익률로 나누는 아주 단순한 방법으로 계산해볼 수 있습니다.

예를 들어 서울 강남구 32평형 8억원짜리 아파트의 월 임대료(보증금이 없는 월세로 임대를 놓았다고 가정)가 2백30만원(매매가 대비 전세비율 36%. 월세이율을 0.80%로 계산)이라고 한다면 연간 임대료는 2천7백60만원이 됩니다. 3년 회사채 수익률(시장금리)을 5%로 보면 이 아파트의 내재가치는 5억5천2백만원(2천7백60만원/0.05)입니다. 시장가격(8억원)이 내재가치의 144% 수준으로 이론적으로는 44%가 거품이 끼었다고 볼 수 있습니다.

이러한 계산방법은 경제성장률, 임대료 기대상승률, 지역별 수급물량 및 호재, 세금 등 보유비용을 전혀 고려하지 않아 현실과 괴리가 있는 단점은 있지만 간단하게 내재가치를 계산, 참고할 수 있습니다.

내재가치가 높은 아파트란?

위에서 단순한 내재가치 계산법에서도 봤듯이 금리가 하락할수록, 전셋값이 상승할수록 내재가치는 높아집니다.

강남권에 수요가 많은데 아파트공급물량이 부족하다는 것은 전셋값 상승으로 이어져 내재가치가 높아집니다. 주거환경이 개선되고 학군이 좋아지고 문화 쇼핑 등 기반시설 인프라가 구축되고 안정화될수록 내재가치는 당연히 높아집니다.

반면 종합부동산세 및 재산세 강화는 보유비용이 늘어나므로 내재가치를 떨어뜨립니다. 개발이익환수나 개발부담금도 당연히 내재가치를 하락시킵니다.

한편 워렌 버핏은 부를 쌓기 위해선 필수적으로 주식의 내재가치를 계산해낼 수 있을 정도로 기업에 대해 많이 알아야 한다고 말했습니다. 즉 투자하려는 회사가 어떻게 돈을 버는지, 수익은 얼마나 지속되는지, 약점은 무엇인지, 장차 성장의 기회는 어떠한지, 경쟁자들은 어떤 장점이 있는지, 그리고 경영진이 얼마나 정직하고 유능한지 등을 아는 것입니다.

아파트시장도 마찬가지입니다. 시장가격에 반영되기전, 시장가격보다 낮은 내재가치가 높은 아파트를 남보다 빨리 찾는 비법에는 왕도가 없습니다. 자신에게 친숙한 아파트 분야를 고르고 자신이 잘 아파트는 지역 및 단지에 대해 철저하게 조사, 분석하는 방법 외에는 없습니다.

제가 내재가치가 높은 아파트를 고를 때 기준을 소개하면 다음과 같습니다. 첫째 전세 사는 아파트를 구입해서 살고 싶어 하는 세입자들이 늘어나고 있는가를 봅니다. 가장 중요하다고 생각합니다. 유효수요가 뒷받침되지 않는 아파트는 결국 거품이 빠질 수밖에 없으니까요. 지역과 단지를 잘 알아야 하며 현장방문이 필수입니다.

둘째로 서울 강남권 접근성과 강남권 주민들이 얼마나 관심을 갖고 있는 단지인가를 봅니다. 셋째 주부가 선호하는 인프라(교육환경, 단지내 커뮤니티공간, 단지밖 문화쇼핑시설 등)가 언제 개선되는가를 속도를 중심으로 봅니다. 마지막 넷째로 개발 호재(도로망 전철망 학교 및 공원 개설 등)와 관련된 공사가 착공했나를 확인하고 완공 시기를 점검합니다.

다시 강조하면 구입해서 살고 싶어 하는 세입자들이 늘어나는 단지, 도로망으로 강남 접근이 쉽고 강남 주민 및 자녀들이 대체 주거지로 생각하는 곳, 개발 호재가 착공해서 입주후 3년 전후에 완료되는 것이라면 구입후 최소한 3년 이상 내재가치가 높아질 것으로 기대합니다.

하락하지 않는 내재가치가 높은 아파트란?

하락하지 않는 내재가치가 높은 아파트란 내재가치보다 시장가격이 낮은 즉 저평가된 단지를 말합니다. 주식에서 벤저민 그레이엄이 말한 안전 마진(margin of safty)을 확보한 단지가 긍극적으로(일시적으로 하락할 수는 있기 때문에 쓴 표현) 하락하지 않는 내재가치가 높은 아파트 입니다.

그레이엄은 1달러 가치가 있는 주식을 50센트에 매입하는 행위를 반복하면, 궁극적으로 더 많은 이득을 얻고 보다 중요하게는 안전 마진을 얻을 수 있다고 보았습니다.

안전 마진을 확보한 아파트를 찾으려면 투자 대상에 대해 최소한 5년 이상 거래한 해당 지역의 중개업소 사장 이상으로 지역 아파트시장 동향을 소상히 알아야 하고 매입하기에 앞서 읽고 조사 연구해야 하며 그 아파트에 거주할 가치가 있는 단지라는 확신이 있어야 합니다. 매입타이밍은 일반인들이 구입하는 시기는 피하는 것이 상식입니다.

불확실한 부동산시장일수록 이처럼 리스크를 최소화하는 가치투자 전략인 안전 마진 확보가 아파트시장에서도 위력을 발휘할 것입니다.

마지막으로 필립 피셔의 주식 투자철학을 인용하겠습니다. 아파트 투자에 있어서도 최후의 승리자가 되려면 반드시 실행해야 할 원칙이라고 생각합니다.

-시장이 아니라 기업을 조사하라.
-군중의 광기를 무시하라.
-시장효율이론을 무시하라.(기계적인 공식에 충실한 정부 고위관료, 대학교수, 연구소 연구원 등 전문가의 말을 무시하라)
-시장 타이밍을 피하라

경기도 용인은 수지ㆍ기흥구를 중심으로 건설사들이 내년에 2만5000여 가구 안팎의 신규 분양을 준비하고 있다. 게다가 서울~용인간 고속도로와 신분당선 연장선 개통 호재가 맞물리면서 관심이 증폭되고 있다.

하지만 용인시가 "기흥ㆍ수지 개발은 최대한 억제할 것"이라고 밝히고 있어 건설사들의 기대대로 분양이 가능할지 주목된다.

민간택지 가운데 관심이 높은 세 곳을 둘러봤다.

◆ 동천동 2400가구 내년초 분양 = 분당에서 23번 도로를 따라 남쪽에 위치한 동천동 개발현장.

동천동 도시개발조합 관계자는 "구역 내 지주 246명이 조합원"이라며 "14만2000평에 삼성 래미안 아파트와 단독주택, 학교, 공원 등이 들어설 예정"이라고 말했다.

래미안 터는 5만9800여 평으로 아파트 2402가구가 들어설 예정이다.

동천동 래미안의 단점은 평지가 아닌 비탈이며 일부 가구에서는 분당선 동천역까지 도보가 어려울 수 있다는 점이다.

동천동 래미안은 내년 1ㆍ2월 분양할 예정이다.

용인시 관계자는 "지주들이 땅에 대한 권리관계를 확정지은 만큼 분양에 어려움이 없을 것"이라고 밝혔다.

인근 부동산 중개업소에서는 평당 1700만원 선에서 분양가격이 결정될 것으로 보고 있으나 삼성측에서는 확정된 것이 전혀 없다고 밝혔다.

주변 시세는 30평형대가 평당 1700만원 선이다.

◆ 성복동은 응봉산 보존으로 마찰 = 동천동에서 빠져 나와 성복동으로 향했다. 성복천을 사이에 두고 남쪽에는 응봉산이 흐르고 있었고 북쪽에는 LG빌리지 단지들이 자리잡고 있었다.

일레븐 등 시행사 네 곳은 응봉산 자락에 아파트 5000여 가구를 지을 예정이다. 지난 2005년 말 사업시행 인가도 받았다. 하지만 LG빌리지 주민들 반대가 만만치 않다.

사업시행인가 취소 청구 소송을 법원에 냈으며 최근 1심에서 졌지만 대법원까지 가겠단다.

용인시도 이제는 아파트 사업 진행에 반대하는 모습이다. 김한섭 용인시 건설도시국장은 "시행사에 아파트 사업 진행을 안했으면 한다고 권장하고 있다"고 말했다.

성복동 사업지 서쪽에는 2008년 개통 예정인 서울~용인간 고속도로 공사가 진행되고 있었다.

◆ 신봉동 16만평 사업승인 불투명 = 성복동을 나와 또 다른 관심지역인 신봉동으로 향했다.

이곳은 5개사가 택지 조성 후 서로 좋은 땅을 차지하려고 눈치 작전을 펴고 있는 상황이다.

한 시행사 관계자는 "민간아파트에 분양가 상한제가 실시되는 내년 9월 이전에 사업 승인을 받아야 하는 만큼 사업추진에 속도가 붙을 것 같다"고 전망했다.

하지만 용인시가 수지ㆍ기흥 지역 추가 개발은 곤란하다는 견해를 밝히고 있어 사업승인을 받는데 뜻하지 않은 난관에 봉착될 가능성도 배제할 수 없다.

김 국장은 "수지ㆍ기흥은 개발을 최대한 억제할 것"이라며 "현재 계획된 곳 외에 추가로 개발사업이 승인되기를 기대하는 힘들 것"이라고 말했다.

최근 금리가 사상 최저치로 떨어지면서 시중 자금이 상가 쪽으로 몰리고 특히 복합테마상가 등의 분양이 호조를 보이고 있다. 전문테마상가, 복합테마상가, 쇼핑몰은 2억원 정도를 투자해야 하는 근린상가나 단지내상가보다 절반 이하로도 투자가 가능해 소액투자자들에게 유리하다. 뿐만 아니라 상권의 활성화 여부에 따라 몇 천에서 몇 억까지의 투자수익을 올릴 수 있는 테마상가 등은 같은 건물에 많게는 수천 개의 점포가 있기 때문에 높은 권리금을 형성할 수도 있다. 그러나 테마상가 대부분은 건축허가 후 곧바로 분양하고, 경기 변동이나 상권변화, 경쟁상가 출현 등에 따라 투자원금을 위협받을 수 있는 등 위험성이 있다. 수익률이 높은 만큼 충분한 시장조사 및 상가특성을 고려한 뒤에 투자를 결정하지 않으면 투자가치가 많이 달라질 수 있어 신중한 주의가 필요하다. 그 몇 가지 위험요소만 주의하면 비교적 안정된 투자를 할 수 있다. 활성화만 잘 되면 어떤 상가보다도 높은 수익률을 낼 수 있는 상가로 꼽힌다. 하지만 장사가 안 되면 창고로도 쓰지 못하는 것이 쇼핑몰이다. ■ 믿을 수 있는 시공사인지 확인한다 역시 중요한 것은 시행사와 시공사를 확실히 파악하는 것이다. 마케팅 능력이 있는 시행사를 고르면 상권이 조기에 활성화될 수 있지만 마케팅이나 관리에서 뒤지면 상가가 슬럼화되는 경우가 생길 수 있으므로 유사경험의 유무, 임직원들의 전력도 확인해 보아야 한다. 분양받을 때는 시행사가 토지 매입을 끝냈는지 우선 확인해야 하는데 사업부지 내 각 필지별로 매입계약서 원본을 반드시 확인해야 한다. 또한 용지매입이 끝났어도 경우에 따라서 건축허가가 나지 않을 수도 있기 때문에 이에 대한 확인도 해야 한다. 임대보증 확약도 자세히 살펴봐야 한다. 임대보장확약서가 법적인 구속력을 갖는게 아니기 때문이다. “분양이 끝난 후부터 보장한다”라는 내용일 경우 분양이 잘 안 되면 분양이 될 때까지 피해가 불가피하므로 구체적으로 언제부터 언제까지 얼마를 보장한다는 내용인지 반드시 확인한다. 일반적으로 근린상가나 단지내상가는 휴일이나 영업시간 등을 상인이 마음대로 정한다. 하지만 쇼핑몰 등은 대규모시설이기 때문에 관리회사가 필수적이다. 우리나라 백화점들이 영업이 잘 되는 것이 타 요인들도 있지만, 자체의 체계적인 마케팅 전략으로 매장전체에 대한 통일적인 운영․관리가 잘 되기 때문이다. 하지만 일반적 쇼핑몰의 경우는 등기분양 형태이므로 점포주가 여럭이어서 상가의 입지여건이나 업종이 아무리 좋다 하더라도 운영에 어려움을 겪을 수 있는 단점을 갖고 있다. 특히 시행사는 분양을 통한 수익이 크기 때문에 우선 분양에 초점을 맞춘 업종 컨셉트를 잡고 상가 오픈 후 운영전략이 불투명한 경우가 많다. 이런 경우 상인들과 관리회사가 상가관리 문제로 다툴 수밖에 없어 상권 활성화가 어려운 경우도 많으므로 투자 이전에 상가운영계획을 먼저 살펴보아야 한다. 일반적으로 시행사들은 영세한 경우가 많기 때문에 수요자들로서는 시공사에 매달리는 것이 더 유리하다. 대형시공사는 대개 단순시공이 아니라 책임시공 계약을 맺고 있으므로 시행사가 자금 부족으로 어려움을 겪어도 공사는 계속된다. 시공사가 준공보증약정서를 발행해 책임준공을 서약하면 시행사의 부도, 횡령 등으로 공사가 중단될 상황이어도 자사 비용을 들여 준공해 준다. 그러므로 선시공이 아니라면 시공사가 믿을 만한 대형 건설사인지 알아본다. ■ 불황에도 강한 상권인가 상가 전체의 분위기와 그 지역의 특성이 맞물려야 성공한다. 상가는 유기체이므로 도심권에 지어지는 쇼핑몰은 대부분 상권이 잘 발달돼 있고, 역세권 등 접근성이 좋은 곳에 지어지는 게 대부분이다. 역세권 신축테마상가는 안전한 편이지만 기존에 장사가 잘 안돼 계속 업종을 바꾸다가 리모델링을 한 경우는 특히 주의해야 한다. 마지못해 시늉을 내는 수준이거나 모양은 번듯하되 제대로 관리가 이뤄지지 않는다면 생명이 길지 못하다. 한번 고객의 눈 밖에 나면 재기가 어려운 게 상가의 특징이다. 일반적으로 한번 상가가 죽었거나, 비어 있는 점포가 많은 상가는 재활성 되기 어렵다. 쇼핑몰의 경우 매장이 활성화되지 않아 점포가 비어 있을 경우 타 업종으로 대체하기가 어렵다. 즉, 일반 근린상가나 단지내상가처럼 점포의 구분이 뚜렷하지 않은 오픈매장 형태이기 때문에 다른 업종으로 전환하기가 쉽지 않다. 업종이나 상가 형태가 주변상권과 어울리지 못하면 상가는 활성화 될 수 없다. 따라서 소비심리가 위축되면서 일부 상권은 경기를 많이 타기 때문에 테마쇼핑몰을 분양받을 때 가장 주목할 점은 ‘불황에 강한 젊은 상권’인지 여부와 상가 전체분위기를 잘 파악하는 것이 매우 중요하며 업종에 따라 층별 한계가 있다는 점도 고려해야 한다. ■ 전문 상인들이 투자하는 곳에 비전이 있다 분양광고나 분양관계자의 말만 믿지 말고 실제로 장사할 사람, 그 중에서도 전문 상인들이 몰려드는 곳에 투자해야 한다. 분양상담 직원들은 투자자에게 상가를 팔아넘기려고 입점 지원책 갖은 온갖 미사여구를 구사하므로 분위기에 휩쓸려 분양을 받는 것보다는 분양상가 주변의 상인들이나 전문가들의 의견을 구해야 체계적인 상가 활성화방안이 마련돼 있는지를 판단할 수 있다. 광고나 분양업체 직원들의 말보다 현장을 여러 차례 둘러보고 주변 상인들이나 컨설턴트 혹은 인근 부동산중개인을 통해 상가의 업종이나 비전을 파악하는 게 낫다. 시행사나 분양대행업체에서 제사하는 투자수익률은 추정치에 불과하므로 그대로 믿었다가는 낭패를 볼 수 있다. 최악의 경우 수익은 고사하고, 상가가 비어 은행이자와 관리비 내기 벅찬 곳도 많다. 신규 쇼핑몰의 경우 주변 상인들의 분양물량의 30~40%를 계약한다면 성공적이다. 상인들은 될 곳인지 안 될 곳인지를 경험과 직감으로 꿰뚫고 있어 전문 상인들이 많이 모이는 곳에 투자해야 한다. 그러므로 상인들에 대한 상가임대가 얼마만큼 이뤄지느냐가 관건인 셈이다. ■ 분양 후 개점시점이 짧아야 한다 시간을 고려해야 한다. 일반적으로 투자자들은 상가 분양시점과 오픈 후의 주변여건 변화를 염두에 두어야 한다. 보통 테마상가나 쇼핑몰 등은 일정한 수익 분기선에 도달하기 위해선 2~3년간의 상권활성화 기간을 지나야 한다. 또한 분양에서 입점까지 22~3년가까이 되기 때문에 해당 관청에 들러 교통여건 변화나 지역개발 여건 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 공사기간이 길수록 투자 회수가 늦어지고, 사업 주체의 공금유용 등 변수가 많기 때문이다. 상가 개점 시점의 경기 활성화 여부가 상가 활성화에 미치는 영향이 많기 때문에 늦어도 분양하는 해에 개점하는 상가를 선택하는 것이 좋다. 교통, 유동인구, 배후소비인구집중 여부 등으로 나뉘지만 대부분 10~20대를 주요 소비층으로 하기 때문에 교통요인이 가치를 결정하는 핵심이 된다. ■ 임대수익을 겨냥한다 차익보다 임대수익이 우선이다. 시행사, 시공사의 안정성도 중요하지만 투자이익이 목표인 만큼 초기 투자자본과 이후 수익에 대한 고려가 필요하다. 일반적으로 분양중인 테마상가의 카달로그를 보면 임대수익과 시세차익을 함께 얻을 수 있다고 강조하고 있다. 투자자 입장에서는 ‘장사가 안 될 경우 다시 팔면 그만’ 이라는 생각은 위험하다. 장사가 안 되는 쇼핑몰은 임대가 되지 않아 권리금을 얹어 되팔기도 힘들다. 경기가 살아나지 않으면 테마상가 등도 시세차익을 거두기 어려우므로 권리금을 노리기보다는 장기적으로 안정된 임대수익을 겨냥해 분양받는 투자방식을 고려해야 한다. 분양계약을 하기 전에 주변상가와 부동산중개업소를 방문해 매매가 대비 임대료 수준이 어느 선인지 확인하도록 한다.

’섬을 사세요’ 웰빙과 노령화 영향으로 섬(島)에 대한 관심이 날로 높아지고 있다. 부동산 가치가 날로 상승할 공산이 커지고 있기 때문이다. 그러나 거래 시장은 아직 전근대적인 형태에서 벗어나지 못하고 있다. 수요가 사립(私立)공원조성 등 특별한 목적용으로 지극히 제한적인데다 거래가 드물어 가격이 제대로 형성돼 있지 않는데 따른 것.

26일 섬 전문중개업소들에 따르면 전국적으로 매물은 수백개에 이른다. 하지만 실매물은 채 절반에도 미치지 못한다. 가격을 턱없이 높게 부르거나 값을 가늠해 보기위한 탐색용, 또는 쓸모가 전혀없어 거들떠 보지도 않는 허수가 대다수를 차지한다.

무인도(통섬) 탐사 및 개발 전문업체인 마린토피아에는 현재 100여개의 섬이 매물로 나와 있다. 1000여평의 작은 섬부터 10만평 규모의 비교적 큰 섬까지 다양하다.

강화군 무인도 4만5000여평, 안산 대부도 남쪽 무인도 3800여평 등이 매물로 나와 있다. 그러나 섬은 아파트처럼 거래가 자주 이뤄지는 것이 아니기 때문에 적정 가격을 산정하기 어렵다.

이종택 마린토피아 대표는 “섬 가격은 ‘고무줄’”이라며 “소유주는 터무니없는 가격을 부르고 수요자는 헐값을 제시, 거래가 성사되기 힘들다”고 말했다.

섬의 가격을 좌우하는 변수는 식수 및 생활용수 확보 여부, 배 접안의 용이성, 크기, 육지와의 거리, 집터 유무, 경사도, 해안선 형태, 주변 해역경관 등이다.

이 대표는 “가격이 비교적 저렴한 서ㆍ 남해의 미개척 무인도에 대한 문의는 끊이지 않는다”며 “섬은 평당 2만~15만원, 배 접안이 용이하고 집터가 있는 곳은 30만∼40만원대면 합리적”이라고 설명했다.

전문가들은 수도권 유인도의 경우 이미 상당한 정도로 가격이 올라 투자 메리트는 없는 것으로 보고 있다. 현지 중개업소들은 서울 등지 외지인들이 ‘나만의 섬을 소유하고 있다’는 심리적 만족감과 투자목적으로 이미 절반 이상을 보유하고 있다고 집계하고 있다. 또 섬 구입에 관심이 있더라도 당분간 지켜보라고 조언하고 있다.

해양수산부가 마련, 현재 국회에 계류중인 ‘무인도서의 보전 및 관리에 관한 법률(안)’이 이르면 내년 하반기부터 시행될 것으로 전망되기 때문이다. 법이 시행되면 해수부는 전국 연안에 있는 무인 도서를 절대보전ㆍ 준보전ㆍ 이용가능ㆍ 개발가능 등 보존과 개발이 조화된 4가지 유형으로 구분, 체계적으로 관리할 방침이다. 현재 우리나라 전체 도서는 3167개이며 이중 무인도서는 84%인 2675개에 달하고 있다.

박준환 기자(pjh@heraldm.com)

연말과 연초는 분양 시장에서 대표적인 비수기로 통한다.

하지만 분양받아 내 집 마련을 노리는 실수요자라면 이 시기를 내년에 선보이는 유망 물량을 점검하고 청약 전략을 짜는 시간으로 활용하는 지혜가 필요하다.

자신의 직장 등 여건에 맞는 물량을 미리 골라 거기에 맞는 자금조달 계획 등을 세워야 한다는 말이다.

재건축 후분양제 등의 여파로 내년 서울지역에서는 분양 물량이 많지는 않지만 은평뉴타운 등의 '알짜' 단지들이 여럿 나온다.

경기도에서는 동탄신도시 등 유망 택지개발지구 물량이 대거 쏟아져 집중적인 관심을 가질 필요가 있다.

인천에서는 송도·검단 신도시에서 주상복합 등이 '청약몰이'에 나설 것으로 예상된다.

25일 업계에 따르면 내년 서울·수도권에서 공급될 신규 주택 물량은 13만8283가구로 알려졌다.

지역별로는 서울의 경우 1만8962가구,인천 1만3969가구,경기도 10만5352가구 등이다.

○서울,은평뉴타운 등 주목

아파트를 지을 택지가 부족한 서울에서는 재건축 단지의 후분양제 시행으로 일반 분양 물량이 크게 줄면서 뉴타운 등 재개발 구역이 내년의 주요 주택 공급원이 될 것으로 전망된다.

가장 관심을 끄는 단지로는 고분양가 논란으로 내년 10월로 분양 시기가 연기(후분양제 적용)된 은평뉴타운이 꼽힌다.

1,2,3지구에서 모두 1만4631가구가 건설된다.

이 가운데 임대를 뺀 1만31가구가 공급될 예정이다.

원주민 특별 공급을 제외하면 7000여가구가 일반 분양될 전망이다.

34평형 이하 분양 물량은 공영개발 방식으로 공급되기 때문에 청약저축자만 청약이 가능하다.

도심에선 상반기에 선보일 GS건설의 마포구 하중동 '한강밤섬자이'(488가구)를 눈여겨볼 만하다.

44∼60평형의 중·대형으로만 이뤄진 이 단지는 한강 조망권이 강점이다.

또 내년 9월 한진중공업이 동작구 사당동에 내놓을 1588가구(24∼46평형) 규모의 대단지가 관심거리다.

○경기도는 택지지구 분양 '봇물'

경기도에서는 신도시를 포함한 '유망' 택지개발지구 물량이 대거 선보인다.

우선 아직 시기는 미정이지만 가장 관심이 높은 판교신도시에서 대한주택공사 등이 8개 단지 2660가구를 내놓는다.

연립과 중형 임대가 물량의 대부분을 차지할 것으로 보인다.

동탄신도시 상업지구에서는 포스코건설과 토지공사 컨소시엄이 최고 66층짜리 4개동 규모의 주상복합 '메타폴리스'(1266가구 40∼98평형)를 상반기 중 분양할 예정이다.

당초에는 올 연말 분양 예정이었다.

또 동양건설산업도 4월께 59∼96평형으로 구성된 주상복합 277가구를 메타폴리스 인근에서 선보인다.

판교에 버금가는 입지를 가진 수원 이의동 광교신도시에서도 내년 말께 분양이 시작돼 오는 2010년까지 2만4000여가구가 공급될 예정이다.

파주신도시에서 삼부토건이 하반기에 25∼50평형으로 구성된 2000가구를,고려개발이 24∼45평형으로 이뤄진 715가구를 각각 공급한다.

신도시 면적이 확대된 데다 제2자유로 건설 등의 호재가 풍부해 수도권 북부 수요를 대거 흡수할 것으로 기대된다.

이 외 용인 수지·성복지구에서 3개 건설사가 5300가구를 공급할 계획이지만 지역 민원으로 인해 사업이 지연되고 있어 정확한 분양 시기를 가늠하기는 어렵다.

○인천 지역은 송도신도시 등 관심

인천에서는 송도신도시 중심업무지구에서 포스코건설이 선보이는 주상복합 '더샵 센트럴파크원'(729가구)이 단연 눈길을 끈다.

GS건설의 '송도자이'도 1069가구의 대단지여서 주목 대상이다.

이 두 단지는 모두 내년 초 나올 것으로 보인다.

이 외에 신도시로 새롭게 발표된 검단신도시에서도 대주건설이 9월께 33,46평형으로 구성된 446가구의 청약을 받을 계획이다.

서욱진 기자 venture@hankyung.com

현재 일반인들이 재테크 방법으로 가장 선호하고 있는 것이 부동산이고 마이너스 금리시대에 10년안에 10억 만들기가 가능한 것은 부동산밖에는 없다는 사견을 가지고 있습니다.

 또한 현업이 부동산이고 무엇보다도 부동산의 현장에서 발로 뛰면서 보고 느낀점을 진솔하게 밝히는 것이 좋겠다는 생각에 나름대로의 소견을 꾸준히 연재하겠습니다.

 일단 부동산을 재테크의 수단으로 생각하고 계시다면 정세 및 경제동향에 매우 밝으셔야 합니다.

나무를 보지 마시고 숲을 보셔야 합니다. 즉, 정부의 정책동향 및 거시경제의 흐름을 읽고 계셔야 합니다. 최우선으로 할 수 있는 방법은 경제신문의 열독입니다.

일반인들이 고급정보를 얻는데는 많은 한계가 있지만 그나마 경제신문을 통해서 거시경제의 흐름 및 정부의 정책동향 등을 읽을 수 있습니다.

닥터아파트 성진수 회원님의 ‘부동산으로 10억 모으기 1편’ 글에서

 10억 벌기 열풍이 한창일때가 있었습니다. 물론 지금도 열풍이 계속되고 있지만 10억원이라는 돈을 모으기위해선 시작 즉 실행을 해야 합니다.

부동산으로 10억 벌기위해선 ‘시작은 미미하지만 그 끝은 창대하리라’를 몸소 실천해야 합니다.

이번 부자노트에서는 부동산으로 10억원을 벌기위해 매일 또는 주기적으로 해야 할 일을 정리해보았습니다.

 

1.경제면 부동산면 기사를 매일 정독한다

신문에 나오는 부동산 정보는 정보가 아니라는 말이 있습니다. 맞는 말입니다. 하지만 ‘10억 벌기 대장정’에 나서려면 기초체력(펀더멘털)이 튼튼해야 완주할수 있습니다.

기초체력으로는 거시 및 미시경제를 바라보는 눈을 키우는 것입니다. 금리 환율 유가는 물론이고 경제성장률 내수 수출입 등 각종 경기변수에 대해 매일 신문을 보고 공개된 정보를 ‘나만의 정보’로 바꾸는 노력을 해야 할 것입니다.

인터넷으로도 기사를 볼수도 있지만 경제 기사 컨텐츠가 좋은 종합지 경제지 등 신문 2개 정도를 정기구독을 하는 것이 좋습니다. 오프라인 신문을 봐야 기사 비중과 경기를 알수 있는 광고동향을 쉽게 파악할수 있습니다

 

.2.정책변수를 체크한다 참여정부에서는 정책변수가 부동산시장에 가장 큰 영향력을 발휘하고 있습니다. 지금 갈팡질팡하고 있는 보유세 거래세 양도세 등 세제정책과 투기지역 주택거래신고지역 투기과열지구 등 규제정책의 흐름을 예민하게 읽어야 합니다.

정책변수의 흐름을 읽는데는 신문외에 정부 부처 등 해당 기관의 발표자료를 분석하는 것이 중요합니다. 발표자료를 보면 신문에서 볼수 없는 정부의 의지를 가감없이 읽을수 있습니다.

또 발표된 정책이 언제 시행되는지, 시행이 확정적인지, 시행될지, 안될지, 유동적인지를 가늠할수 있습니다. 그래도 미심쩍다면 담당 공무원과 직접 통화해 정책에 대해 명확히 이해하고 지나가는게 좋습니다.

 

3.부동산 선행지수를 분석한다부동산시장에 선행지수 역할을 하는 통계가 여러 가지 있습니다. 경제성장률도 부동산의 선행지수입니다. 이와관련 주가는 경제성장률 즉 실물경기에 6개월에서 9개월 선행한다고 알려졌습니다.

이를 풀어쓰면 주가가 상승세를 타고 6개월 지나 실물경기가 바닥을 치고 회복국면이 되며 또 1년이 지나면 부동산시장도 침체기를 벗어나 회복이 시작된다고 합니다. 부동산에서는 통상 주택이 먼저 회복되고 6개월~1년뒤 토지가 회복합니다.

또다른 선행지수로는 경기선행지수 소비자기대지수 주택건설실적 재건축수주실적 등이 있습니다. 특히 소비자기대지수는 주택시장에 3~6개월 선행하는 것으로 분석됐습니다.

 주택건설실적은 주택공급물량을 말하는데 건설교통부에서 매달 발표하고 있습니다. 신규 인허가 즉 아파트의 경우 사업승인을 기준으로 물량을 집계하는데 2~3년뒤 아파트 입주물량을 예측할수 있어 매우 유용한 통계입니다. 총량도 의미있지만 지역적으로 신규 입주물량에 따라 집값이 등락할수 있습니다.

 

4.부동산시장 동향을 확인한다

실시간으로 부동산 시장동향을 분석하는 대표적인 방법으로 2가지가 있습니다.

먼저 거래시장동향을 직접 체크하는 것입니다. 직접 현장을 수시로 가기는 힘들 때문에 중개업소를 통해 현장을 파악하는 것이 현실적입니다.

문제는 신뢰할만한 중개업소를 찾는 것인데 직접 중개를 의뢰한 업소이거나 거래경험이 있는 주변 사람이 추천하는 중개업소를 신뢰할수 있습니다. 주택시장의 경우 동향은 실거래가 거래량 매물량 매수세 중심으로 체크하면 됩니다.

 

또 다른 방법으로는 인터넷으로 시장동향을 체크하는 것입니다. 닥터아파트를 비롯, 부동산 정보업체는 물론 포털 사이트 부동산 관련 동호회 등 게시판을 보면 됩니다. 단순하게 게시판 글이 늘어나면 부동산시장이 상승세를 탄다는 의미이고 줄어들면 침체된다는 의미입니다.

 더욱 정확한 인터넷 동향으로는 닥터아파트의 경우 클럽닥터아파트 상담실이 있습니다. 상담건수가 늘어나기 시작하면 회복이 시작되는 것이고 줄어들기 시작하면 침체가 시작되는 것입니다. 또 인터넷 시세보다 매물 가격이 낮으면 침체기, 인터넷 시세보다 매물가격이 높으면 상승기로 보면 됩니다